《济南市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》制发说明

打印 来源：济南市人民政府办公厅 时间：2020-08-15

一、起草背景和过程

（一）国家和省有关要求。2018年2月，省委、省政府印发《关于推进新旧动能转换重大工程的实施意见》（鲁发〔2018〕9号），提出“开展国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点”。7月，原省国土资源厅下发《关于在济南青岛烟台开展完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的函》（鲁国土资函〔2018〕271号），将济南市纳入试点。2019年7月，国务院办公厅、省政府办公厅先后印发关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见和实施意见，对二级市场建设提出具体要求。

（二）我市基本情况。目前，我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理相对薄弱。虽然现有法律法规对建设用地转让、出租、抵押等情形作出了一些规定，但有关规定较为零散，还存在管理体系不完善、交易规则不健全、交易条件不明确、监督管理不到位等问题，一定程度上制约了土地二级市场的健康发展。出台统一规范的政策文件，既是健全我市土地二级市场的内在要求，也是完善产权保护制度的重大举措，对优化营商环境、促进节约集约用地、加快全市经济社会高质量发展具有重要意义。

（三）文件起草过程。为完善我市土地二级市场，让市场主体在交易中有章可循，市自然资源和规划局依据相关法律法规和政策，总结吸收各地成功经验和典型做法，以解决我市土地二级市场面临的现实问题为导向，起草了《办法》，明确了交易原则、平台建设、交易流程、交易条件等内容。《办法》广泛征求了社会公众、市法院、市发展改革委、市住房城乡建设局等11个部门单位的意见。5月21日市司法局对《办法》进行了合法性审查，7月28日经市政府常务会议审议通过，市政府办公厅正式印发实施。

二、主要内容

《办法》共31条。主要内容如下：

1.明确了二级市场交易的适用类型、基本原则、平台建设和交易流程。《办法》明确在现有不动产登记机构基础上设置交易事项办理窗口，搭建城乡统一的二级市场交易平台，对全市土地二级市场交易进行统一管理。建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，交易双方可通过交易平台发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托交易平台公开交易；达成一致后签订合同，办理不动产登记手续。

2.明晰建设用地使用权转让的条件。一是以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准。二是宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经市、县（区）自然资源行政主管部门同意，按法定程序办理转让。三是建设用地使用权交易价格比标定地价低20%以上的，市、县（区）人民政府可行使优先购买权。

3.明晰建设用地使用权出租的条件。《办法》强调划拨建设用地使用权出租，出租人应依法申报并缴纳租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。

4.明晰建设用地使用权抵押的条件。一是允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权抵押。二是明确不得以部分宗地进行建设用地使用权抵押。三是放宽对抵押权人的限制，明确自然人、企业均可作为抵押权人。

5.明确了监管责任。《办法》强调建立健全人民法院、财政、住建、国资委、地方金融监管、行政审批、税务等主管部门信息共享和执行联动机制。提出加强交易事中事后监管，对违反有关法律法规规定或不符合土地出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。涉及签订监管协议或享受优惠政策的工业、商业用地交易的，区县自然资源行政主管部门及时报告区县人民政府、园区管委会，区县人民政府、园区管委会应加强监管。