专家解读《〈济南市国有土地上房屋征收与补偿办法〉实施细则》

打印 来源：济南市人民政府办公厅 时间：2024-04-10

专家背景介绍：

吴国燕，女，中共党员，专职律师，现任山东省律师协会城市更新法律事务专业委员会主任、济南市律师协会副会长、济南市律师协会征收与拆迁专业委员会主任。

吴国燕律师先后荣获司法部“争先创优”先进个人、山东省司法行政系统先进个人、山东省优秀青年律师、济南市共产党员示范模范岗、济南市优秀律师、济南市十佳青年律师、济南市维护妇女儿童权益先进个人。现担任济南高新区管委会、济南市历城区人民政府、济南市历下区人民政府、济南市莱芜区人民政府、济南市章丘区人民政府的政府法律顾问。

吴国燕律师先后为济南市中央商务区（安置区）国有土地上房屋征收项目、中央商务区西片区城市更新项目国有土地上房屋征收、济南古城（明府城片区）城市更新项目国有土地上房屋征收、洪楼广场片区一期城市更新项目国有土地上房屋征收、千佛山北入口改造项目国有土地上房屋征收、市中区小梁庄片区改造项目国有土地上房屋征收、水利厅宿舍A地块国有土地上房屋征收项目、省粮食局片区国有土地上房屋征收项目、山东大学齐鲁医院急诊综合楼征收项目、济南市济阳区老城片区改造国有土地上房屋征收、济南市槐荫区国际医学中心拆迁等涉及全市几十个项目进行专项法律服务。

问：《实施细则》修订的目的和依据有哪些？

答：进一步规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，保证政策的一致性，推动和保障征收补偿工作顺利实施，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，市住房城乡建设局依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关法律法规，并充分结合我市征收补偿工作中的经验做法等实际，制定了本实施细则。

问：《实施细则》的修订有哪些亮点？

答：新修订的《实施细则》共46条，主要有以下亮点。

一、进一步理顺启动征收工作的程序，明确函询各项规划的主体及步骤

根据《办法》的规定，细化了项目实施单位的职责，明确项目实施单位作为函询主体，就拟开展的房屋征收的建设活动是否符合国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划、详细规划和专项规划向发展改革、自然资源和规划等部门征询意见。进一步明确项目实施单位通过函询确定房屋征收建设活动符合各项规划、计划的，方可提出征收申请，对征收活动是否符合公共利益要求进行前置审查，确保项目符合公共利益。

二、提出进一步规范未登记建筑补偿问题

《办法》第十五条规定“征收补偿方案公布前,城管执法部门应当会同自然资源和规划、住房和城乡建设等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。认定为合法建筑

的,应当给予补偿;认定为违法建筑的,不予补偿”，但对于未登记建筑的补偿问题，一直以来由各区自行确定，没有明确统一的标准，在工作中面临标准不一的问题。《实施细则》第二十五条第二款规定“对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定后,认定为合法建筑的,应当给予补偿,具体处理办法由市房屋征收部门予以规范”，该规定为下一步市房屋征收部门规范未登记建筑补偿问题提供了依据。

三、明确公有非住宅房屋无法达成协议的货币补偿分成比例

《办法》第三十二条规定“被征收人与承租人未达成协议且不符合产权调换条件的，房屋征收部门应当予以货币补偿。具体办法另行制定”，原《实施细则》规定了公有住宅房屋对被征收人、承租人的货币补偿分成比例，但对公有非住宅房屋货币补偿被征收人、承租人的货币补偿分成比例没有明确规定。为统一和规范公有非住宅房屋对被征收人、承租人的补偿，推动工作实施，参照《济南市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第208号）第三十三条有关规定，《实施细则》第二十六条明确为“无法达成协议的，对被征收人的货币补偿金额为被征收房屋价值的百分之三十，对公有房屋承租人的货币补偿金额为被征收房屋价值的百分之七十”。

四、明确最低面积补偿的方式及“只有一套住宅房屋”的认定条件

最低面积补偿是法律规定的，对住房面积小于规定标准的特殊群体的住房保障制度，我市在征收补偿工作中始终坚持做好这一工作，保证居民“户有所居”，提高和改善居民的居住条件。根据被征收人的选择和项目不同情况，征收补偿分为货币补偿和产权调换两种方式，产权调换又可能存在改建就近地段安置、异地安置等情况，根据《办法》第二十九条规定，《实施细则》第二十二条明确了最低面积补偿标准中货币补偿、改建就近地段安置、异地安置3种方式的有关要求，进一步规范最低面积补偿工作，切实保障相关群体的合法权益。

因最低面积补偿具有福利性、保障性，必须进行严格的资格审查。《实施细则》第二十三条明确了不属于《办法》第二十九条“只有一套住宅房屋”的各种情形；设定了最低面积补偿公示期限及公示后收到异议的处理方式。以上举措将进一步规范和指导最低面积补偿审查工作，切实做到“应保障的保障到位，不应保障的不予保障”。

解读机构及咨询方式

解读机构：山东元序律师事务所

具体联系人：吴国燕

咨询电话：0531-88021148