住房保障是今年人代会提出的为民办的十二件实事之一，为落实承诺，更好的解决我市中低收入家庭住房困难问题，完善住房保障体系建设，近日，市政府调研室对此进行了调研，情况如下。
　　一、我市住房保障体系的构建情况
　　目前，我国的住房保障政策体系划分为四个层次：一是廉租住房制度；二是经济适用房制度；三是“限价房”和“经济租赁房”制度；四是住房公积金保障政策。各地政府在构建住房保障体系时，根据当地实际和经济社会发展水平，进行了多样化的探索和选择，使住房保障体系更加完善和可行。我市自2005年开展住房保障工作以来，初步建立了以廉租住房租金补贴、租金核减为主，以购买经济适用房为辅，以实物配租为补充的面向城市低收入以下群体的住房保障体系，形成了分层次、有重点解决低收入家庭住房困难的住房保障工作格局。2007年开始的棚户区改造，也成为住房保障工作的重要一环。我市6万户住房困难家庭，截至2008年3月，受助家庭累计8105户（次），人均住房使用面积由原来的1.54平方米提高到12.34平方米。其中，通过廉租住房解决7979户（次），通过经济适用房解决136户。我市住房保障体系建设主要呈现以下特点：
　　（一）住房困难家庭低收入比重大，自身改善居住条件能力差。按照2007年济南市住房保障政策规定的“双困”线标准，市区保障对象约有6万户。其中，年人均可支配收入在2000元以下的家庭，占低收入家庭总量的15%；年人均可支配收入在2000-4000元之间的家庭，占40%；年人均可支配收入在4000-6000元之间的家庭，占20%；年人均可支配收入在6000-7670元之间的家庭，占25%。这说明，在我市划定的低收入群体中，又有一半以上的是最低收入者。保障对象以购买或承租公有住房为主，占70%以上，其中承租公房的约占30%；约22%的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近8%的低收入家庭通过租赁私房等方式解决住房问题。城市低收入住房困难家庭多由下岗职工、失业人员、残疾人、重病人等成员组成，大多数家庭因经济原因无购房能力，只能通过享受租赁住房补贴或实物配租方式解决住房困难。据调查，只有约35%的家庭具备购买经济适用住房的能力。
　　（二）住房保障工作注重完善各项政策机制，运作较为规范。我市住房保障工作自2005年开始起步，晚于全国时间7年。但在实施过程中，注重完善政策、规范程序、加强监督，运作较为顺利。
　　政策逐步完善。市政府2005年出台了《济南市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、2007年出台了《济南市城市低收入家庭廉租住房管理办法》、《济南市经济适用住房管理办法》和《济南市关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》等一系列法规政策，对解决低收入家庭住房困难的总体目标、基本原则、廉租房制度、经济适用房制度及相关配套政策和管理机制等做了明确规定。目前，全市六区四县（市）全面建立起了廉租住房制度，实现了住房保障政策全覆盖。
　　程序逐步规范。先后制定出台了经济适用住房销售规程、廉租住房工作规程、经济适用住房电脑公开摇号程序等一系列规范性文件，对工作流程作了明确规定，确保工作有法可依、有章可循。在对低收入人员的资格审核中重点把好证明出具关、初审关、公示关、审核关、选房关五个关口，建立了由市、区、街和单位三级组成的纵向审核管理机制和由市、区民政部门备案联审的横向审理机制，真正让政府有限的住房资源惠及符合条件的住房困难户。
　　逐步建立公开公正的监督机制。对涉及群众利益的事项，通过报纸、电视、媒体及在社区公示等方式，邀请全社会进行监督。在首批经济适用住房销售、廉租住房实物配租工作中，采取了电视台现场直播的形式，同时邀请监察局和公证处对整个过程进行全程监督和公证，确保各环节公开、公平、公正，有效防止了经济适用房炒作等现象。
　　（三）准入门槛不断降低，保障标准不断提高，保障范围不断扩大。我市2005年开始实施的住房保障制度，规定人均住房使用面积6平方米以下的最低收入家庭可以申请住房租金补贴，保障方式为租金补贴和租金核减两种。随着我市经济社会的发展和对民生问题的日益关注，自2005年以来，先后两次进行了政策调整。一是2007年，保障范围由最低生活保障家庭扩大到低收入家庭，这也是在全省率先实现了低收入全覆盖；准入面积由原来的6平方米扩大到8平方米，保障面积由10平方米提高到12平方米；租赁住房补贴标准由原来的每月每平方米9.2元提高到11元。累计发放租金补贴5423户（次）、发放金额1531万元；租金核减户数2412户（次）、核减租金300余万元。二是2008年4月，保障范围由2007年的年人均收入7670元调整为14404元；廉租房租金补贴准入标准提高到人均使用面积10平方米，保障标准提高到人均使用面积14平方米，4级租金补贴发放标准，新标准调整后，符合被保障标准的居民预计将增加1至2万户，将更多低收入的住房困难群众纳入住房保障范围。
　　（四）资金、土地、房源得到落实，为住房保障推进奠定了基础。在资金保障措施上，一是建立起了以财政预算安排为主，稳定规范的资金筹措、专户管理和专款专用的管理制度，对保障性住房建设在资金上优先予以保证。二是资金筹措得到落实。市财政每年可用于住房保障的资金有：住房公积金提取贷款风险准备金和管理费用之后的增值收益平均每年约有4567万元；按照国家政策规定的土地出让净收益不低于10%的比例平均每年约3.08亿元，共计3.5367亿元。未来三年，市财政可安排的资金共计10.61亿元资金，可基本解决约4.5万户低收入困难家庭的住房难问题。
　　土地保障能力上，按照合理布局的原则，向经济适用住房项目供地。在现有经济适用住房项目建设用地（槐荫区大金片区、腊山片区，市中区文庄片区，天桥区怡苑等三片区，长清区龙泉等两片区）的基础上，通过调整用地规划，启动历城张马片区，确定历下区贤文片区，并在现有政府收储土地中选择适当位置的土地，用于经济适用住房建设，基本能够保证未来三年210万平方米经济适用住房项目的建设用地供应。
　　在房源的筹集上，一是采取购、建结合方式筹集廉租住房房源。按照分散布局、方便群众、相对集中、便于管理的原则，根据最低收入家庭的比例及分布情况，在经济适用房建设中配建小户型住房，到房地产中介市场选购符合条件的二手房，在空置商品房中挑选合适住房，收购改建廉租住房等。截止到2007年底，共筹集房源500余套。二是采取政府组织建设为主、房地产开发商代建为辅、货币化补贴为补充的多元化推进路子，建设经济适用房。2007年，开工建设了世纪中华城等6处经济适用住房项目，完成了市中区文庄片区的前期准备工作，并将天桥区怡苑、和苑、磐苑3个拆迁安置用房转为经济适用住房，136户家庭买到了经济适用房。几年来，我市经济适用住房（含集资建房）累计开工面积达247万平方米，竣工面积达95.7万平方米。未来三年，将优先安排10亿元加快经济适用住房开发建设工作。三是大力推进旧城棚户区改造。自2007年，决定用三年时间基本完成市区二环以内38片196万平方米的旧城棚户区改造。2007年已动迁17个片区，其中，2个片区已完成拆迁，6个片区已进入拆迁收尾阶段，其它片区正在加紧拆迁。2009年9月底前完成其中30个棚户区的拆迁改造，重点推进发祥巷、馆驿街西等18个项目。棚户区改造完成后，将改善3万余户住房困难群众的居住条件和环境。
　　二、我市住房保障体系建设存在的问题及原因分析
　　（一）享受保障性住房的家庭比例有待提高。经济适用房和廉租住房的保障比例与群众的实际需求相比过低。一是首批经济适用房可售房源204套，申请家庭480户，344户家庭放弃购买，约占71.7%。分析原因，主要是：1、目前申请购买经济适用房的家庭为上年度年人均收入7670元的家庭，收入有限，家庭负担重，买不起房。2、选址偏远，学校、医院、商场等生活设施不配套，没有燃气暖气，生活不方便，无形中加大了低收入群体的生活成本，群众难以接受。3、房源单一，全部为一室一厅，使用不方便。4、大多数购房者需要按揭贷款，但由于部分人员失业、无业或其它职业，银行不能办理贷款。5、购买经济适用房后无法享受低保待遇，部分群众放弃。二是廉租房补贴发放申请比例低，申请数只占符合条件的20%左右。主要原因：1、因生活、就业、子女就学等原因，不愿意离开现居住地。2、棚户区改造政策较为优惠，棚户区居民等待拆迁补偿。3、先租后补政策限制和租金补贴标准偏低，难以租到合适的住房。三是首批实物配租房源为161套，申请家庭156户，144户享受，7.7%家庭放弃。主要原因：1、没有无障碍设计，部分残疾人使用困难。2、排序靠后的群众没有选到合适的楼层。3、有的孤寡老人不愿离开熟悉的社区和生活环境。
　　（二）保障性住房建设的难点有待突破。从目前经济适用房和廉租住房建设情况看，还存在几个难点问题：一是选址难问题。从目前住房保障的实施看，在偏远地方选址，可降低房价，但往往教育、医疗、生活等公共服务设施不配套，导致群众生活成本增加；从城区选址，群众生活方便了，但房价也会提高，群众也难以接受。从我市5月12日开始的经济适用房和廉租住房预登记情况看，大部分的居民可以承受的保障住房价位在2500元以下，距离市中心半小时生活圈。这种矛盾困绕着群众选择，也给政府决策带来难题。二是地块落实难问题。保障性住房选址用地一直沿用了由房管部门牵头确定地块，再由规划、国土资源等有关部门确认的模式。这种运作模式存在选择地块“无的放矢”、备选地块难以落实等问题。各区政府考虑到建设保障性住房无法收到返还土地出让金及要承担居民社会保障等方面的压力，对在本区内建保障性住房的积极性不高。三是购建廉租房房源难问题。在选择廉租住房房源时，为了满足困难家庭的居住生活需要，基本上定在老城区。但随着我市城市建设力度的加大，旧城改造力度不断加强，房屋拆迁量不断增加，用于提供给双困家庭的廉租住房小户型房源严重不足。
　　（三）保障性住房管理机构有待完善。目前，我市的住房保障建设和管理工作混为一体，房管局既承担住房保障的政策制定、市场监管，又担负了具体的建设任务，“裁判员”、“运动员”集于一身，不利于住房保障工作的长远健康发展。而青岛、烟台等市相继成立了住房保障中心，专门负责各类保障性住房的建设，加快了建设进度。另外，街道、社区两级也没有专职工作人员，因此申请受理和审核需等大量基础性工作主要依靠民政和社区人员来承担。而保障性住房特别是廉租住房的建设和后期管理，如物业管理及公共服务等，随着住房保障覆盖面的增加，工作量会越来越大，也需要专门的机构、人员、资金配套管理。
　　（四）居民的住房消费观念有待转变。绝大多数居民倾向于买房，拥有产权，并且买房往往要一步到位，不考虑收入水平和经济承受能力，背负了沉重的经济负担和心理压力。其实，从目前济南房地产市场看，商品房的售价相对偏高，而承租住房平均租金为每平方米15元，相对偏低。因此应树立住房的梯次消费观念，根据自身实际，合理选择租房或分步买房，随着经济能力的提升实现住房的升级换代。
　　三、完善住房保障体系的对策建议
　　根据《济南市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划》，2010年我市低收入家庭人均住房面积达到城市平均住房面积的60%以上，基本拥有或租住一套建筑面积60平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困难家庭全部享受住房保障目标基本能实现。为实现这一目标，提出以下建议。
　　（一）从群众需要出发，完善住房配套设施建设。一是在房源的选址中，对就医、入学、购物等因素统筹考虑，尽量在生活比较方便、交通比较便捷的地方购买、新建或插建，统筹筹集房源。二是尽快健全社区功能。对偏远、条件比较差的房源地，尽快配套建立诊所、幼儿园、购物场所，完善公交线路，降低生活成本，使群众能够安居乐业。三是加强对保障性住房的后续管理。在成一定规模的廉租房、经济适用房和棚户区改造小区内，探索保障性物业管理制度。借鉴赣州等市的经验，对廉租房小区进行物业服务招投标，驻地房管站、居委会、物业服务公司“三驾马车”分工协作、高效运作，一起维护着小区的安宁。
　　（二）细分住房保障对象，进一步完善保障方式。按照保障对象的收入标准和经济支付能力进行细分，以户为单位，对不同家庭实行不同的住房供应政策。对于低收入家庭鼓励其以租赁方式获得住房使用权，并签订有一定期限的房屋租赁合同，合同到期后，符合条件的可以续签；对于中等收入家庭和“夹心层”家庭，鼓励其与政府共享产权，政府可收回部分投资；中等以上收入家庭购买普通商品房。适时推出经济租赁房，由政府投资建设，以市场或半市场化租金提供给中低收入家庭承租，增加政府保障性住房的调控力度。逐步实现最低收入家庭租住廉租房，低收入家庭租住经济租赁房，中偏低收入家庭购买经济适用住房的供给格局。
　　（三）加大保障住房建设力度，提高住房供应能力。针对目前低价住房需求急剧增加造成的廉租房房源不足问题，建议加大政府出资建设廉租住房的力度，在二至三年期间通过集中建设、配建、改建、收购以及鼓励社会捐助等方式筹建一批廉租住房，扩大廉租住房的供应量，缩短廉租住房的供应周期，解决低收入群体的租房难问题。拓宽经济适用房建设渠道，充分调动各区建设积极性，在选择项目、落实指标上予以分解落实，保障建设任务的完成。对保障性住房在严格控制套型面积的同时，以人为本，优化设计，配套合理，做到经济、适用、舒适。
　　（四）扩大资金筹措渠道，解决低收入群体筹资难题。我市中低收入以下群体在住房保障资金方面主要有三大期盼：一是能纳入住房公积金制度范围，二是解决贷款困难，三是调整先租后补政策。基于此，建议在积极帮助他们增加收入的同时，一是进一步研究完善公积金缴存和使用政策，依法扩大公积金制度覆盖范围，逐步扩大到包括城市有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体。二是建议商业银行出台配套措施，给予低利率优惠贷款。制定专门的廉租房信贷政策，如放宽低收入者贷款条件，降低贷款门槛，降低首付款比例（5%为宜）等。商业银行要为享受住房保障的家庭提供“信贷绿色通道”，推出个性化金融产品，如廉租房个人贷款、经济适用房个人贷款等，以满足这部分家庭购房租房贷款需求，扩大贷款面。三是调整先租后补政策，为享受廉租住房补贴发放的低收入家庭建立专门发放渠道或通过和低保金一起，发到保障对象手中。
　　（五）完善配套政策，健全管理机制。针对我市住房保障工作中出现的新问题，建议进一步完善保障性住房的各项配套政策。一是完善廉租住房准入退出机制，加强动态管理。相关部门对租房者的条件要定期审核，张榜公布，不再具备条件的要取消其资格，对廉租房实行有进有出的政策，真正用于“双困”家庭。二是建立健全监督机制。加强对公房资产的运营监督、强化社会公众对住房保障产品分配的监督、加强房地产行业主管部门对相关政策执行情况的监督等。三是完善工作机构。借鉴外地经验，成立济南市住房保障中心，隶属于市房管局，担负起保障性住房的建设任务。在区、街配备专职工作人员，或明确相关人员的住房保障职责，由财政给予其一定补贴。完善住房保障横向联动、沟通协调的工作机制。四是加大政策宣传力度，正确引导居民住房消费观念。在做好媒体宣传的基础上，加大社区宣传力度，通过多种形式，使保障群体了解相关政策，使每一个符合条件的家庭都能享受到住房保障。正确引导住房消费观念，让居民的住房消费更加理性、合理。（市政府调研室）