一、起草背景

2019年7月，我市成功入围培育和发展住房租赁市场发展试点城市，得到了中央财政专项资金的大力支持。试点期间，我市将进一步培育专业化、规模化住房租赁企业、建设住房租赁综合服务平台、探索增加租赁住房供应的有效途径、创新住房租赁管理和服务体制。

根据《济南市人民政府办公厅关于培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》（济政办字〔2019〕67号）关于“建立完善住房租赁制度体系”的工作要求，我局会同市自然资源和规划局代市政府起草了《济南市国有建设用地租赁住房建设和运营管理办法（试行）》。

二、内容要点        

文件包括总则、土地供应及规划建设管理、登记及转让管理、运营管理、物业服务管理、监督管理及附则等七章内容。

（一）关于“在哪建”。在“总则”“土地供应及规划建设管理”部分明确了建设区域，第二条明确了本办法适用于我市各区租赁住房的建设和运营管理，平阴县、商河县按照住房租赁市场发展实际可参照执行；第七条提出租赁住房重点布局在产业聚集区、商业商务聚集区、交通枢纽地区（含轨道交通站点周边）、高校、科研园区等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中的区域，同时要求轨道交通沿线车辆基地上盖物业应配建不低于20%的租赁住房；第十二条提出在符合规划的前提下，鼓励利用自有土地建设租赁住房；第十三条提出在租赁住房需求旺盛区域，城中村改造保障用地按程序调整为居住用地后可用于租赁住房建设。

（二）关于“谁来建”。“土地供应及规划建设管理”部分第十九条明确提出，租赁住房建设主体主要包括市区两级投融资平台、房地产开发企业、专业化住房租赁运营机构、自有土地权属人、集体经济组织等。

（三）关于“怎么建”。在“总则”“土地供应及规划建设管理”部分进行了明确，第四条提出各级政府加大财政资金投入，支持住房租赁市场发展，吸引社会资本参与租赁住房建设，引导社会资本与国有投融资平台合作建设租赁住房；第八条提出新建租赁住房可采取整地块规划、商品住房开发项目配建以及工业（产业）园区工业项目配套等方式建设；第九条明确了整地块规划建设的租赁住房项目应在规划居住用地内选址，采取协议出让方式供应；第十条提出租赁住房协议出让用地价格评估以收益还原法、成本法评估为主；第十五条对商品住房开发项目配建租赁住房的比例提出了要求，新建商品住房开发项目原则上按照不小于地上建筑面积10%的比例配建租赁住房，轨道交通站点半径1公里范围内的商品住房开发项目配建比例原则上不低于20%（其中面积小于3公顷地块应全部用于租赁住房建设）；第十六条明确工业（产业）园区中工业项目配建的职工集体宿舍建筑面积不得超过地上总建筑面积的15%，且单间使用面积控制在25平方米左右；第十七条对租赁住房配套设施的配建标准提出了具体要求；第二十条提出租赁住房户型建筑面积不超过90平方米，户型设置原则上为90平方米、60平方米、35平方米，其中35平方米左右的户型，原则上占项目总套数50%。

（四）关于“谁来管”。在“总则”“土地供应及规划建设管理”“运营管理”部分进行了明确，第三条对市住房城乡建设部门、自然资源和规划部门及各区政府（管委会）的监管职责进行了明确；第五条提出编制租赁住房建设发展规划及年度实施计划的要求；第十五条明确了配建的租赁住房竣工验收合格后，产权移交给政府，委托市国有房屋租赁运营管理机构管理；第二十六条进一步提出商品住房开发项目配建的租赁住房竣工验收合格后，由国有房屋租赁运营管理机构统一运营管理，除保障特定入住条件的承租人外，其余房屋通过市场化运作面向社会出租；第二十七条规定工业项目配建的职工集体宿舍，由工业（产业）园区物业管理单位或委托专业化运营单位统一管理，不得销售、“以租代售”或作为职工福利房；第二十八条规定所有新建（配建）租赁住房应纳入济南市住房租赁综合服务平台进行管理并网签备案；第三十二条要求新建（配建）租赁住房的运营单位应接受住房城乡建设部门的监管。

（五）关于“怎么管”。一是租赁住房租金标准方面。第二十九条提出享受财政资金补贴的租赁住房，租金按照政府部门制定的指导价格标准执行；逐步建立租赁住房租金水平调查监测并定期公布制度，提高租金透明度，为租赁当事人提供参考，引导市场预期，稳定市场租金。二是物业服务管理方面。第三十四条提出整地块规划建设的租赁住房，实行规范化物业服务；第三十五条规定商品住房开发项目配建的租赁住房，由国有房屋租赁运营管理机构自主提供或委托配建租赁住房所在小区的物业服务企业承担物业服务；第三十六条提出工业项目配套的职工集体宿舍，物业服务由园区物业服务单位或委托专业性服务企业承担；第四十一条提出租赁住房产权单位要落实房屋安全管理、养护维修责任，建立安全管理、养护维修制度。三是监督管理方面。第四十二条进一步明确了市区两级住房城乡建设部门及相关部门对租赁住房建设、运营方面的监管职责；第四十四条提出对违反土地出让合同、监管协议约定，以及存在“以租代售”等行为的单位采取限期整改、追缴奖补资金、限制网签等惩处措施。

三、公开属性

主动公开