曲衍波，山东财经大学教授、博士生导师，公共管理学院副院长、土地科学与政策研究院院长，国家级一流专业（城市管理）建设点负责人。入选泰山学者青年专家、山东省理论人才百人工程、自然资源部高层次科技创新人才工程，担任山东省首批高等学校青年创新团队、山东省第一批自然资源高层次科技创新人才团队和山东财经大学卓越研究生导师团队负责人。兼任中国行政区划与区域发展促进会生态文明建设与可持续发展专业委员会副秘书长、中国自然资源学会土地资源专业委员会、资源地理专业委员会和教育工作委员会委员、山东省自然资源标准化技术委员会国土调查保护与空间规划分技术委员会副秘书长、山东省不动产登记代理与土地估价行业协会技术标准委员会副主任，山东省国土资源专家库首批专家。

山东财经大学教授、博士生导师曲衍波表示，济南市认真贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的要求，于2023年8月10日公布了《济南市人民政府关于调整中心城区及市区部分街道（建制镇）驻地国有土地基准地价的通知》，更新了济南市中心城区基准地价。

问：请问对济南市基准地价本轮成果如何评价？

曲衍波：本轮评价范围更贴合城镇开发边界，商住价格更加贴合市场价，工矿仓储用地价格比较平稳，有利于招商引资。

与上一轮相比，中心城区基准地价调整范围有一定变化，面积有所减少。其中，东边界沿321省道向东，向南沿高新区代管行政村界、济高高速、历城与章丘行政界；南边界沿鸡山村、马头山村、庄科村、史家峪村、东彩石村、西彩石村行政界线、向西沿绕城高速公路南环线至港沟立交，沿二环南高架路至扳倒井立交，向南沿二环东高架路、小岭村、兴隆二村、兴隆三村、花山峪村、大涧沟东村行政界线至南绕城高速，沿南绕城高速向西至市中立交，沿魏家村、刘家林村、罗而村及市中区和长清区行政界线至崮云湖水库，向西沿山脊线、山峪村、东苏村、西苏村、水鸣庄、南关村、北门里、刘庄村行政界线至平孝路；西边界沿平孝路向北至玉符河，沿睦里庄村行政界线至津浦铁路，沿津浦铁路向北直至黄河；北边界沿京沪高铁向北至绕城高速，沿绕城高速向东至石济客专，沿石济客专向南至桑梓店街道行政界线，向东延黄河至321省道。

商服用地共划分9个级别，88个区片。级别的划分凸显了以泉城路和中央商务区—奥体片区为核心的城市主中心同步向外围辐射的趋势，并突出体现了繁华区域主干道路两侧商业用地的价值。受近年来市场遇冷影响，更新后的商服用地价格总体降幅13.34%，与土地市场变化趋势一致。

住宅用地共划分8个级别，79个区片。级别的划分体现了以“城市主中心”环状扩散的趋势，高质量土地区域偏向东、南方向，与我市土地、房价分布规律相一致。更新后的住宅用地价格总体降幅10.20%，能够客观反映当前的地价水平。

工矿仓储用地共划分7个级别，46个区片。级别划分整体趋势呈环状扩散，工业用地供应主要集中在后三个级别范围内的各类园区，涵盖了高新区的各类产业园及临港开发区、槐荫工业园区、新材料产业园和经济开发区等。更新后的工矿仓储用地价格总体涨幅为0.94%，主要反映了成本的变化情况。

问：请谈谈基准地价主要应用于那些方面。

曲衍波：城市土地定级估价成果主要包括城市土地级别成果和基准地价成果两大方面，土地级别成果定性反映城区内的土地质量差异，基准地价成果定量反映城区内土地价格一般水平，这些成果既可以指导城市土地利用，又可以引导、调控土地市场和土地开发，更是政府进行城市土地利用和管理、宏观调控土地市场的基本依据。

基准地价成果可直接服务于土地、房地产估价工作，是土地估价的主要方法之一，尤其是市场发育欠发达的区域，是地价确定、出让底价确定的重要依据之一。本轮济南市城区基准地价更新工作，注重土地估价中基准地价修正系数法的应用，在传统的修正体系的基础上，增加了弹性出让年期修正系数，进一步完善了地下空间价格修正，并在土地用途修正上与“国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类”进行了衔接，增大了基准地价修正系数法的适用范围，减少了估价机构的评估风险，增加了自然资源部门价格管理的便捷度。

自然资源资产清查工作是在国土三调等各类自然资源调查（清查）成果的基础上，进行实物属性和价值属性清查，最终估算资产经济价值。自然资源清查工作是落实自然资源统一管理和自然资源资产产权制度改革中的重要一环，对建立绿色发展绩效评价考核机制，开展领导干部自然资源离任审计，全面推行国有资产报告制度和自然资源有偿使用制度，支撑全民所有自然资源资产管理，推动自然资源产权制度改革具有重要意义。城镇基准地价更新成果可为自然资源资产清查中国有建设用地经济价值估算提供依据和参考。

问：本轮基准地价成果有哪些特点。

曲衍波：结合国土空间规划成果，对现行评价范围进行调整。根据现行评价范围，结合济南市国土空间总体规划和市区发展情况，以“三区三线”划定成果为依据，对本轮基准地价更新范围进行了调整，除起步区自行调整区域外，调整后的评价范围基本覆盖了中心城区城镇开发边界，覆盖范围总面积1249.38平方公里，较上轮减少92.16平方公里，可满足未来三年中心城区土地管理和土地市场的发展需求。

级别界线的确定充分考虑了房价、租金、样点地价的空间分布规律。土地级别反映了城镇内部土地质量的地域差异，采用多因素综合评判法进行定级的准确程度很大程度上取决于定级因素选择的准确性，以及定级因素资料调查的完备性，实际工作中难免存在偏差。因此，在利用定级软件初步划分土地级别后，必须进行适当调整。土地价格和房地产价格的高低是土地级别高低的直观反映，因此可以利用地价和房价的空间分布规律对土地级别进行验证。在土地定级过程中采用了房价及样点地价的空间分布规律，利用房价、租金和样点地价等直线图与土地级别范围进行比较，对土地级别进行调整，使土地级别更具合理性。

进一步完善修正体系，提高成果的实用性。影响土地价格的因素多而复杂，这些因素间相互作用、相互影响，本轮基准地价更新在现行修正体系的基础上，根据土地级别的调整情况，结合土地市场的变化情况，对区域因素和个别因素修正系数进行调整，同时更新了容积率、开发程度、使用年期、土地用途等其他因素修正系数。

解读机构及咨询方式

解读机构：济南市自然资源和规划局

具体联系人：于春宁

咨询电话：0531-51705057