一、政策背景

制定并公布基准地价是《城市房地产管理法》明确规定政府应当定期开展的一项基础性工作。基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工矿仓储等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

2022年5月17日，山东省自然资源厅印发《关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2022〕75号），对完善自然资源分等定级价格评估制度和构建自然资源政府公示价格体系作出部署，同时安排开展新一轮城镇基准地价更新工作。2023年1月6日，济南市自然资源和规划局转发省厅文件，并明确我市新一轮城镇基准地价更新工作具体安排和要求。2023年8月10日，济南市人民政府印发了《济南市人民政府关于调整中心城区及市区部分街道（建制镇）驻地国有土地基准地价的通知》（济政发〔2023〕8号）（以下简称《通知》）。

二、决策依据

1、文件依据

（1）山东省自然资源厅《关于做好 2022 年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2022〕75 号）；

（2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；

（3）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；

（4）《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2017）；

（5）《自然资源分等定级通则》（TD/T1060-2021）；

（6）《自然资源价格评估通则》（TD/T1061-2021）；

（7）《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；

（8）《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（试行）。

2、征求公众意见情况的说明

为提高成果质量，济南市自然资源和规划局于2023年4月28日至5月31日在济南市自然资源和规划局门户网站（http://nrp.jinan.gov.cn）向公众征求意见，期间未收到意见或建议。

3、专家论证意见情况的说明

2023年5月10日，济南市自然资源和规划局组织专家对2023年度我市中心城区城镇基准地价更新成果进行了专家论证。专家听取了项目工作和技术汇报后一致认为本次中心城区基准地价更新成果符合国家和省相关要求。

4、合法性审查情况的说明

2023年6月5日，济南市自然资源和规划局申请将2023年度济南市中心城区城镇基准地价成果送审，进行合法性审核。市司法局针对制定主体、制定程序、文件内容等方面进行审查，未发现有违反法律、法规、规章及上级规范性文件内容。

三、出台目的

开展城镇基准地价更新工作旨在为加快形成统一开放、竞争有序的现代市场体系，发展要素市场，完善反映市场供求关系、资源稀缺程度的价格形成机制，保证土地权益在经济上的实现，促进正常交易，为全面、科学、合理地利用土地提供依据。

四、重要举措

1、确定评价范围

本次评价范围调整以“三区三线”划定成果为依据，在保证集中连片的前提下，按照明显的线状地物、行政界线对评价范围进行调整。其中，中心城区评价范围总面积1249.38平方公里，较上轮减少92.16平方公里，调整后的范围可满足未来三年中心城区土地管理的需求。

2、划分土地级别

商服用地共划分9个级别，88个区片，与上轮相比增加2个区片；住宅用地共划分8个级别，79个区片，与上轮相比增加4个区片；工矿仓储用地共划分7个级别，46个区片，级别和区片数量与上轮保持一致；公共管理与公共服务用地中机关团体、新闻出版、教育、科研、文化设施、体育用地划分6个级别，医疗卫生、社会福利用地划分4个级别，公共设施、公园与绿地划分3个级别，均与上轮保持一致。

3、更新基准地价

根据土地市场变化情况，对商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地基准地价进行差别化调整，采用多种方法测算并确定各用途级别（区片）基准地价。

4、建立基准地价修正体系

按照《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》要求，制定了基准地价修正体系，包括区域和个别因素、使用年期、开发程度、估价期日、容积率及其他因素修正体系，可应用于宗地评估工作。

5、征求社会各界意见

更新成果完成后，我局先后召开专家论证会、成果听证会等，广泛征求社会各界意见，并于2023年5月通过了省自然资源厅技术验收，按规定履行了成果公示、合法性审查、公平竞争审查等程序，经反复修改完善后，形成最终成果。

6、成果的应用方向

城镇基准地价更新成果可直接服务于土地、房地产估价工作，是土地估价的主要方法之一；城镇基准地价成果作为法定公示地价成果之一，具备政策指导性、价格权威性和数据时效性，它作为区域的平均价格，可以宏观的代表一定范围内的土地价值，因此完全可以作为土地价格基准，为各项政策制定提供价格参考；城镇基准地价更新成果可为自然资源资产清查中国有建设用地经济价值估算提供依据和参考；同时可以对多规合一后国土空间规划的编制提供重要参考。

五、执行上级政策

城镇基准地价是我市自然资源部门一项常规性、基础性工作，根据自然资源部和省自然资源厅部署要求，每三年更新一次。2022年以来，根据自然资源部办公厅《关于做好 2022 年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2022〕13 号）和山东省自然资源厅《关于做好 2022 年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2022〕75 号）要求，我市组织开展了新一轮城镇基准地价更新工作。

六、解读机构

济南市自然资源和规划局自然资源开发利用处。

七、联系人及联系电话

联系人：于春宁，联系电话：0531-51705057。