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关于公开征求《关于规范“住宅商用”管理工作的实施意见》意见的通知
征集部门:市城乡建设委员会 发布日期:2018-11-29 截止日期:2018-12-05

为有效解决“住宅商用”乱象问题,进一步明确“住宅商用”的监管职责,健全工作机制,转变监管方式,提高监管效能,改善城市面貌和人居环境质量,全面提升省会城市形象,结合《物权法》及相关法律法规和我市工作实际,济南市城乡建设委员会代市政府起草了《关于规范“住宅商用”管理工作的实施意见》,现向社会公开征求意见。

公众可以通过以下途径和方式提出反馈意见:

一、将意见和建议发送至sjwjzyglc@jn.shandong.cn。

二、通过信函方式将意见寄至济南市城乡建设委员会建筑业管理处。地址:济南市历下区龙鼎大道1号龙奥大厦F436室,邮编:250099。

三、登陆济南市政府网(http://www.jinan.gov.cn/)“调查征集”栏目留言。

征求意见截止日期为2018年12月5日。 

 济南市城乡建设委员会

2018年11月29日 

 

关于规范“住宅商用”管理工作的实施意见(征求意见稿)

各区县人民政府,市政府各部门:

为有效解决“住宅商用”乱象问题,改善城市面貌和人居环境质量,加强城市管理,全面提升省会城市形象,经市政府同意,现就规范“住宅商用”管理工作提出如下实施意见。

一、总体要求

(一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中全会精神,紧紧围绕“打造四个中心,建设现代泉城”中心任务,以巩固全国文明城市创建成果为抓手,全面提升城市管理水平,保障住宅安全舒适的居住品质,维护和谐稳定的社会环境,建设“大强美富通”的现代化国际大都市。

(二)工作目标。“住宅商用”指的是将住宅改变为经营性用房。按照《中华人民共和国物权法》第77条“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”之规定,通过规范“住宅商用”管理工作,进一步明确“住宅商用”的监管职责,转变监管方式,提高监管效能,使非法“住宅商用”问题得到根本遏制,减少住宅小区安全隐患,生产经营场所管理更加规范,营商环境进一步优化,人民群众满意度显著增强。

二、依法依规开展工商登记及行政许可审批

(一)依法依规开展工商登记承诺制。市场主体使用住宅作为经营性用房,必须按照《中华人民共和国物权法》的规定,向全体有利害关系的业主(即本栋建筑物内的其他业主以及建筑区划内本栋建筑物之外,能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。下同)详细说明情况,告知可能带来的危害或影响,并经全体有利害关系的业主书面同意后,对住所(经营场所)产权权属、使用功能及法定用途做出符合事实和规定的承诺,凭住所(经营场所)承诺书申请工商登记。采取承诺制登记的市场主体的承诺全部上网进行公示。(牵头单位:市工商局)

(二)加强对行政许可的审批管理。市场主体取得营业执照从事须经行政许可方可开展的生产经营活动的,经有关审批监管部门审批后方可开展相关经营活动。各有关审批监管部门在审批相关行政许可时,对生产经营场所是住宅的要严格审批标准,对不符合标准的不予行政许可。(牵头单位:有关部门、市政务服务中心管理办公室)

三、加强事中事后监督管理

(一)工商部门负责规定范围内各类市场主体登记行为的监督检查工作。提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实,取得工商登记的,由登记机关责令改正并进行处罚;情节严重的,撤销工商登记或者吊销营业执照。工商部门在依法履职过程中通过登记的住所无法与企业取得联系的,依据相关规定列入“经营异常名录”,并向社会公示。对未取得营业执照擅自从事生产经营活动的行为,依法依规进行查处。(牵头单位:市工商局)

(二)规划部门加强建筑物使用的规划管理。任何单位和个人都应当按照规划部门批准的建筑物功能使用建筑物。建设用地的规划使用性质和已建成的建筑物、构筑物的规划使用性质不得擅自变更。规划部门应完善现有建筑物(临时)改变使用功能规划管理规定,确需对现有建筑物(临时)改变使用功能的,应按规划部门规定办理相关手续。规划部门要从规划阶段加强管理,合理布局商业用房,开发建设单位在开发新建小区时,合理配建小区居民所需的公共配套设施,满足居民的消费需要。依法确认建筑物的使用性质。(牵头单位:市规划局)

(三)城市管理部门负责对沿街住宅等房屋破墙开店行为的监管和违反城市规划的建设行为的查处。对存在擅自进行外部装修、破坏房屋结构、变更临街门窗、私搭乱建、私设牌匾等违法行为,严格按照法律、法规依法进行查处,该拆除的拆除,该处罚的处罚,对于无法采取改正措施的,应当依法强制拆除。(牵头单位:市城管执法局)

(四)城乡建设部门负责对改变建筑物主体和承重结构的监督管理。对违反《中华人民共和国建筑法规定,涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程擅自施工的,责令改正。(牵头单位:市城乡建设委)

(五)房屋管理部门负责加强对物业服务企业的监督管理。对于擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的市场主体或业主,督促物业服务企业予以劝阻、制止并及时报告有关行政部门。住所(经营场所)使用功能及法定用途为住宅的房产经批准取得合法“住宅商用”资格的,其物业公共服务费应按照经营性用房标准缴纳。(牵头单位:市房管局)

(六)各部门加强对各自行政许可的监督管理。国土资源、环保、公安、消防、教育、食品药品监督、卫生计生、文化广播新闻出版、商务、民政、人力资源社会保障、税务及有关部门,要按照“谁审批、谁监管、谁负责”的原则,依法加强对使用住宅作为住所(经营场所)的经营活动相关行政许可的事中事后监管工作,对不符合法律法规要求的撤销有关许可。(牵头单位:市工商局、有关部门)

四、依法查处非法“住宅商用”行为

(一)“住宅商用”问题处理实行属地管理。由“住宅商用”问题发生地所在区县(含济南高新区、市南部山区管委会,下同)负责本辖区内的问题处理工作。各区县政府作为依法处理“住宅商用”问题责任主体,要研究制定具体实施方案,建立工作机制,明确职责任务,制定配套措施,加强督查考核。街道办事处、镇政府应建立“住宅商用”问题发现处理联动机制,针对社区居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业公司以及群众反映的情况进行调查,要求存在问题的市场主体或业主限期纠正,对拒不整改的市场主体或业主,联合辖区相关部门依法进行查处。社区居民委员会、村民委员会或业主委员会应加强对改变住宅用途、利用非法建筑等用于生产经营活动的日常监督,及时发现“住宅商用”行为,认真受理利害关系业主的投诉和情况反映,及时上报所属街道办事处、镇政府依法处理。(牵头单位:各区县政府、高新区管委会、南部山区管委会)

(二)建立问题移送和工作配合机制。各区县对日常管理中发现的和各部门移送的“住宅商用”问题,特别是群众主动反应的问题要限期调查处理,不能推诿拖延,并给予群众负责任的答复。对非法“住宅商用”行为要坚决依法查处,绝不姑息。对问题查处涉及行政许可审批监管职责的,由各区县审批监管部门调查处理。(牵头单位:各区县政府、高新区管委会、南部山区管委会、有关部门)

(三)建立完备的巡查监督机制。街道办事处、镇政府,社区居民委员会、村民委员会要建立日常工作巡查制度,加强对“住宅商用”行为的日常监督, 及时发现纠正生产经营者单方面扩大、加剧、加重生产经营影响的行为,认真调查受理群众的反映和投诉,按照各区县建立的工作机制依法依规处理,积极化解矛盾。(牵头单位:各区县政府、高新区管委会、南部山区管委会)

五、建立联合惩戒和退出机制

(一)不断完善信用约束机制。依托市公共信用信息平台和市事中事后监管服务平台,有效整合运用工商登记、行政审批、企业资信、执法监管等信息资源,实现对被载入经营异常名录、严重违法企业名单或有其他违法记录的市场主体及相关责任人信息的互联互通、信息共享,通过各部门联动响应,形成“一处违法,处处受限”的信用约束机制,督促非法“住宅商用”市场主体或业主纠正违法行为,达到进一步规范“住宅商用”管理工作的目的。(牵头单位:市信用办、有关部门)

(二)建立存量非法“住宅商用”退出机制。各区县政府要在本意见公布实施起3个月内,对本辖区内“住宅商用”情况进行一次全面梳理排查,摸清底数,建档成册,制定专项治理方案。各区县工商部门要在市场主体营业执照年检时,核验其取得的全体利害关系业主书面同意的有关材料,不能提供的要依法责令其限期办理住所(经营场所)变更登记,或限期取得全体利害关系业主的书面同意,逾期未办理变更登记或提供全体利害关系业主书面同意有关材料的,应认定为非法“住宅商用”行为,依法依规进行处理。对未取得营业执照擅自从事生产经营活动的,各区县政府要依法依规进行查处。(牵头单位:区县政府、高新区管委会、南部山区管委会)

六、保障措施

(一)加强组织领导。成立市规范“住宅商用”管理工作领导小组,具体负责统筹、协调、推进和指导“住宅商用”管理工作。领导小组组长由市政府分管副市长担任,副组长由分管秘书长或市工商局主要领导担任。各区县政府及工商、城管执法、规划、城乡建设、教育、国土资源、环保、食品药品监督、公安、卫生计生、文化广播新闻出版、商务、民政、人力资源社会保障、税务等部门为成员单位。领导小组办公室设在市工商局,承担领导小组日常工作,市工商局主要领导担任办公室主任。各成员单位要充分认识规范“住宅商用”管理工作的重要性和紧迫性,端正态度,提高认识,健全机制,强化监管,全力做好规范“住宅商用”管理工作。

(二)强化部门协同。各级各部门要建立按照“谁审批、谁监管、谁负责”的原则,进一步明确政府部门监管职责。市规范“住宅商用”管理工作领导小组成员单位要根据职责分工,加强协调配合,建立信息沟通共享、信用信息披露、案件协查移送的工作机制,形成行政审批部门、行业监管部门和各区县各负其责、协作配合、齐抓共管的监管新格局。

(三)强化监督问责。将规范“住宅商用”管理工作纳入全市年度重点工作考评体系。强化激励和问责,对表现突出的单位和个人予以表彰;对工作落实不力的予以通报批评;对不认真履行职责、工作不力造成不良后果的有关单位和责任人员严肃问责。

(四)抓好宣传引导。各级各有关部门要采取多种形式加大宣传力度,广泛宣传规范“住宅商用”管理工作,加强政策宣传解读,引导社会各界提高认识,加强舆论监督,以点带面促进工作开展,在全社会形成关心、支持、参与规范“住宅商用”管理工作的良好氛围,保障相关工作顺利推进。

本意见自公布之日起施行,有效期3年。

 

《关于规范“住宅商用”管理工作的实施意见》(征求意见稿)的起草说明

 一、《实施意见》的起草背景

8月14日,孙述涛同志在《政务舆情》(第159 期)上就“媒体关注济南非法‘住宅商用’乱象”问题批示:“标注事项请建委关注!尤其是低层住宅商用问题要抓紧调研提出治理规范办法,适时启动治理!”。9月7日,孙述涛同志又在市城乡建设委《关于我市“住宅商用”问题调研情况的报告》上批示“请建委牵头,并城管、规划、工商等部门研究提出规范管理办法。”收到批示后,我委高度重视,主要负责同志立即组织相关处室单位进行了专题调研,并与规划、工商、城管执法、环保、住房保障等部门进行了沟通联系,查阅了国家、省、市相关法律法规和规章制度,综合各方面意见,代市政府起草了《关于规范“住宅商用”管理工作的实施意见》(征求意见稿)。

经过初步调研,随着城市居住环境的不断提高,密集的人口数量对附加性的商业需求不断提升,我市开放式住宅小区内普遍存在非法“住宅商用”现象。非法“住宅商用”现象之所以如此普遍,主要原因在于相关登记监管部门没有有效落实《中华人民共和国物权法》第77条“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”的规定,在放宽放低审批市场准入门槛的同时放松了对市场主体住所 (经营场所)的事中、事后监管,导致非法“住宅商用”现象泛滥。非法“住宅商用”已成为目前制约我市城市管理水平提升和经济社会发展、和谐稳定的重要问题。

研究出台《实施意见》,不仅是深入贯彻落实市委、市政府《深化“一次办成”改革进一步优化营商环境若干措施》等文件精神,进一步优化营商环境的重要举措,也是坚持问题导向和效果导向,进一步明确“住宅商用”的监管职责,健全工作机制,转变监管方式,提高监管效能,有效解决“住宅商用”乱象问题,规范管理生产经营场所。对于改善城市面貌和人居环境质量,增强人民群众满意度,提升省会城市形象,具有重要的现实作用和长远意义。

 二、《实施意见》的起草过程

 在《实施意见》起草过程中,我委认真学习研究了《中华人民共和国物权法》、《公司登记管理条例》、《山东省物业管理条例》、《济南市城乡规划条例》等法律、法规,经广泛深入调研,借鉴先进地市经验,结合我市实际形成了《实施意见》初稿。9月底召开推动规范“住宅商用”管理问题落实座谈会,邀请城管、规划、工商三个部门共同研究规范管理“住宅商用”问题。三个部门对规范“住宅商用”管理问题提出了许多建设性意见建议。在梳理消化吸收三个部门意见建议的基础上,我们对《实施意见》进行了进一步完善。10月底,我们向各区县政府、高新区管委会、南部山区管委会,市发改委、市规划局、市城管执法局、市房管局、市工商局、市政务服务中心等部门书面征求意见,最终形成了《实施意见》(征求意见稿)。

 三、《实施意见》的主要内容

 《实施意见》从6个方面提出了政策措施,主要包括以下内容:

(一)提出总体要求。坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,紧紧围绕“打造四个中心,建设现代泉城”中心任务,通过规范“住宅商用”管理工作,明确“住宅商用”的监管职责,有效遏制非法“住宅商用”问题,全面提升城市管理水平,建设“大强美富通”的现代化国际大都市。

(二)依法依规开展工商登记。明确要求市场主体在采取承诺制进行工商登记申请前,要按照《物权法》规定向有利害关系的业主详细说明情况,告知可能带来的危害或影响,并征得全体有利害关系的业主书面同意。采取承诺制登记的市场主体的承诺全部上网进行公示。

(三)加强事中事后监管。工商、规划、城管执法、城乡建设、房屋管理、国土资源、环保、公安、消防、教育、食品药品监督、卫生计生、文化广播新闻出版、商务、民政、人力资源社会保障、税务等有关部门,要按照“谁审批、谁监管、谁负责”的原则,依据各自职能,依法加强对涉及“住宅商用”相关行政许可的事中事后监管工作。

(四)依法查处非法行为。强化属地管理责任,各区县政府为“住宅商用”问题处理工作责任主体,负责制定具体实施方案,建立工作机制。各街道办事处、镇政府为执行主体,负责建立问题发现处理联动机制,对发现的问题进行调查,联合辖区相关职能部门依法进行查处。社区居民委员会、村民委员会或业主委员会负责加强日常巡查监督,建立 “住宅商用”公示核验机制,及时发现并上报非法“住宅商用”行为。

(五)建立惩戒和退出机制。依托市公共信用信息平台和市事中事后监管服务平台,实现非法“住宅商用”市场主体及相关责任人信息的互联互通、信息共享,建立“一处违法,处处受限”的信用约束机制。各区县政府建立存量违法“住宅商用”退出机制,对存量“住宅商用”情况进行一次全面梳理排查,摸清底数,建档成册,制定专项治理方案,依法进行查处。

(六)制定保障措施。成立市规范“住宅商用”管理工作领导小组,领导小组组长由市政府分管副市长担任,副组长由分管秘书长或市工商局主要领导担任,各区县及有关部门为成员单位。领导小组办公室设在市工商局,承担领导小组日常工作。各成员单位要充分认识规范“住宅商用”管理工作的重要性和紧迫性,端正态度,提高认识,强化协同配合,加强监督问责和宣传引导,全力做好规范“住宅商用”管理工作。

 

济南市城乡建设委员会

2018年11月29日

 

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1、一个楼72户住户,再加上院里其他住户,每一户征求意见并且签字,住宅商用绝对做不到。2、房产证规定一楼允许商用的建筑也没有征求所有住户的先例 3、应该采取监管部门监督方式,规定经营范围,制定管理规定...[展开]
提交人:宋** 提交日期:2018-12-03 10:48:37
1.不能一刀切,居民老小区沿街商铺全部堵塞,不合理 因为,老社区周围没有商铺,买东西不方便,若一楼有个小超市、理发店、美容店。非常便于社区居民。 2.可以让工商部门登记审核,若对社区不造成危害,完全可...[展开]
提交人:大** 提交日期:2018-12-01 10:23:07
必须坚持“经全体有利害关系的业主书面同意”的原则。
提交人:刘** 提交日期:2018-11-30 17:36:24
各位领导,你们好,我认为住改商在注册时,要求全体业主签字不妥,现在中央支持民企,小企业,这么做又回到以前,影响小企业创立,进而影响当地的就业,税收,现在小区内房子空闲,租房的比较多,每家每户的签字很难...[展开]
提交人:王** 提交日期:2018-11-30 08:53:41
所有住宅改商用的营业执照都应该重新办理,原来我们楼下住宅改商用房的营业执照我们就没有签过字,也都在营业。
提交人:刘** 提交日期:2018-11-29 19:27:22
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