《济南市公共租赁住房使用管理暂行办法(审议稿)》已经市政府第95次常务会审议通过，现将暂行办法有关情况说明如下：
　　一、起草背景和过程
　　随着我市前期大规模开展公共租赁住房建设，预计几年内我市将有近6万套公租房陆续交付使用。建立健全公租房使用管理制度，明确各方权利义务，维护公租房使用管理秩序，已经成为目前亟待解决的问题。当前，国家和省住房保障主管部门也已将工作重点由前期建设逐步转移到公租房分配入住上来，国家住建部明确要求各地尽快制定公租房分配和使用管理暂行办法。为此，我局负责牵头起草公共租赁住房使用管理暂行办法。起草中，征求了市有关部门、各区政府、原公房管理机构和有关物业服务企业的意见，市政府法制办先后两次对暂行办法进行了合法性审查，并出具了相关意见。暂行办法经第95次市政府常务会议审议通过，并决定以市政府办公厅名义印发。
　　二、征求意见情况
　　暂行办法两次征求了市教育局、市公安局等25家职能部门和各区政府的意见，其中市教育局等11个部门提出了修改意见，经研究对绝大多数意见进行了吸纳，个别意见经市政府常务会研究不予采纳；另有市司法局、人社局等14个部门（单位）未提出修改意见（详见附件）。
　　三、有关内容
　　《暂行办法》分为总则、租赁管理、社区管理和服务、物业服务、维修养护、资金管理、监督管理和附则，共计八章。
　　（一）关于总则。一是适用范围为市内六区政府集中筹建的公共租赁住房（含原廉租房）住宅和非住宅；其使用管理包括租赁和使用、社区管理、物业服务、维修养护、资金管理、监督管理等内容。二是市住房保障管理局为公租房使用管理主管部门；市保障性住房管理中心（以下简称市保障中心）为具体实施机构。同时，明确了市教育、公安、民政等市级职能部门，以及区住房保障、民政、街道办事处等单位（部门）的职责分工。三是倡导建立房屋管理、治安管理、社区管理、物业服务、爱心服务、自我服务“六位一体”的综合管理服务模式。
　　（二）关于租赁管理。一是规范租赁管理模式。市住房保障管理局委托市保障中心以购买服务方式，将日常管理工作委托给原公房管理机构（简称受托机构），实施专业化管理。受托机构在小区内设立管理服务站，建立房管员制度。二是对公租房租赁合同相关事项进行规范。对合同文本制定部门及内容提出了明确要求；对合同签订主体进行了规范，属于家庭申请户的，市住房保障管理局委托市保障中心与承租方签订合同，属于单位申请户的，要与申请人、申请单位签订三方合同。三是对公租房租赁管理（住宅）中的入住手续办理程序、租赁期限等重要事项逐一明确，同时对租赁期内，主申请人死亡、离异等特殊情形作出了规定。四是明确公租房小区非住宅租赁管理事项。办公用房由市保障中心负责制定使用方案并组织实施；经营性用房按市场化原则出租经营，市保障中心负责制定相应商业业态配置、招租方案等，受托机构负责具体招租、运营和管理。五是市保障中心应建立完善的档案管理制度及承租家庭意见征询机制。
　　（三）关于社区管理和服务。一是明确社区管理服务的责任主体及服务内容。各区政府是公租房社会化管理服务的责任主体，管理服务内容包含劳动就业、社会保险、福利救助等，要让公租房居民享受与属地户籍居民均等的社会公共服务。二是进一步明确街道办事处、社区居民会、各区住房保障管理部门、公安部门、物业服务企业等在社区管理和服务工作中的职责分工。三是允许符合现行户籍迁移条件的承租家庭，办理户籍迁移手续。四是倡导打造健康的公租房社区文化，提倡推行社区公益岗位建设等特色工作的开展；同时对社区管理用房的使用提出约束性要求。
　　（四）关于物业服务。一是确定公租房实行规范化物业服务。物业服务可由符合条件的受托机构自行管理，也可采取招投标方式将全部或部分专项服务委托给物业企业。二是明确物业服务内容。公租房小区物业服务参照了普通住宅物业服务的内容确定。三是物业服务标准及收费标准：公租房物业服务不低于普通住宅三星级标准，物业费与服务等级对应。住宅的物业费由承租家庭承担，实行政府指导价；经营性用房的物业费实行市场调节价。对于纳入物业服务范围但尚未交付的物业，服务费由建设单位缴纳；对交付后空置的物业，服务费由市保障中心按照物业协议70%的标准缴纳。四是对公租房小区车库车位使用管理、外来车辆管理、房屋装修管理、特种及自动消防设备管理、小区配套用房水电气暖的缴费管理等事项进行规定。五是对物业服务企业的履约要求及监管评估，市保障中心制定物业服务考核监管标准，并会同社区管理委员会（街道办事处牵头成立）对物业服务企业履约情况进行评估，做出改进或是否续聘的决定。
　　（五）关于维修养护。一是明确公租房维修养护内容：房屋日常维修养护和大中小修、附属设施设备日常维修养护和更换、房屋和附属设施设备突发应急事件的处理等。二是对住宅及设施维修养护的责任主体进行界定：建设单位负责保修期内的维修养护；受托机构负责保修期外的公共用房、共用部位和共用设施设备及空置房屋的维修养护和管理，承租家庭负责自用部位和自用设施设备的维修养护。三是对小区配套设施设备维修养护及管理的责任主体进行界定：监控设施设备由公安部门负责管理；受托机构负责维修维护。供水、供电、供热、燃气、有线电视等相关管线和设施设备由相应经营单位按照有关规定实施管理、维修和更新。四是政府集中建设的公租房可暂不交存住宅专项维修资金。
　　（六）关于资金管理。一是公租房租金的收取及用途。《暂行办法》规定，公租房租金收入属一般公共预算收入，必须执行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还政府投资建设的公共租赁住房建设贷款本息和公共租赁住房住宅和非住宅在预定使用期限内正常使用所必须的修理、养护费用等。二是建立租金收缴管理制度。市保障中心应建立租金收缴管理和通用票据管理制度，负责制定年度租金收入、维护和管理支出等预算计划，经市住房保障管理局审核后，报市财政部门审批。市保障中心为租金收入的执收单位，受托机构具体实施。三是公租房租金收入享受免征营业税、房产税的优惠政策。
　　（七）关于监督管理。根据相关法律法规，《暂行办法》对公租房使用管理的相关部门、单位的监管责任进行明确；同时，对参与公租房使用管理和服务的各单位（部门）、有关人员，以及承租家庭的违规行为的处罚，进行分类明确。
　　四、公开情况
　　暂行办法对社会公开。
　　附件：关于《济南市公共租赁住房使用管理暂行办法》修改意见采纳情况汇总表
 

济南市住房保障和房产管理局
　　2016年4月15日