根据国家和省关于深化住房制度改革的精神要求，结合我市实际，我局起草了《关于清理公有住房出售历史遗留问题的有关规定》（以下简称《规定》），现将有关情况汇报如下：

一、起草背景

(一)国家和省关于住房制度改革的要求。1998年国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），要求1998年下半年起停止住房实物分配，建立公积金和住房补贴制度。2014年省里明确了省直机关深化住房制度改革的一系列政策措施。2016年省政府分别召开了三次全省深化住房制度改革工作会，重点强调了深化住房制度改革工作的严肃性和重要性，明确了深化住房制度改革的五大内容，其中重点是“停止实物分房，实施住房货币化补贴”（把分房变成发钱）。2017年6月我省省直机关全面停止了房改售房工作，同时要求全省各地市自2017年起启动此项工作。

（二）我市住房制度改革工作的现状。我市房改售房工作起步于90年代，截至目前共出售公有住房和集资建房27万余套，房改售房为住房市场化的发展起到了积极地推动作用。但是由于种种原因，我市房改住房分配和出售工作尚未按照国家的要求停止，房改售房价格依然执行的是2001年的出售价格，明显不符合上级的要求和当前房产市场的实际。虽然目前出售量很少，但部分超标住房、手续不全无法办证等遗留问题尚未解决。2016年1月我市成立了由分管市长为组长的“济南市住房制度改革领导小组”，我局作为主管部门开展了政策调研、摸底统计、资金测算和政策起草等一系列地前期准备工作。今年8月28日市政府批示，今年启动清理公有住房出售历史遗留问题，限期结束公有住房出售工作，为下一步实施住房货币化工作打好基础。

二、主要依据

国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）

国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）

省政府《关于深化住房制度改革进一步开放和搞活住房二级市场的意见》（鲁政发〔2002〕22号）

省政府办公厅《关于省直房改革超规定面积标准住房问题的处理意见的通知》（鲁政办发〔2013〕80号）

省政府办公厅《关于深化省直机关住房制度改革和处理干部职工住房问题的意见的通知》（鲁政办发〔2014〕42号）

省委办公厅省政府办公厅《关于加快推进住房制度改革工作的通知》（鲁厅字〔2015〕43号）

省深化住房制度改革领导小组《关于深化住房制度改革有关问题的通知》（鲁房改发〔2016〕2号）

省机关事务管理局、省财政厅《关于抓紧全面结束省直房改售房有关工作的通知》（鲁事管发〔2017〕1号）

三、清理范围和基本原则

此次我市清理公有住房出售历史遗留问题的范围包括：直管公房和单位自管房，不包括市直机关统建住房和1998年底以后集资建房和单位购买住房。不包括的主要原因，一是市直机关统建住房（卧龙花园）在2016年已出台单独的政策；二是集资建房和单位购买住房属于房改售房的另一分类，操作更为复杂，需要单独出台政策。

我市大批量地公有住房出售工作已基本结束，遗留问题主要集中在“两套房超标准购买、个别界限难以把握、未明确公有住房出售结束时间”这三大问题上。因此，此次清理工作所把握的基本原则是：坚持房改政策严肃性和与上级精神一致性的原则，坚持一个家庭享受一次标准内房改购房的原则，坚持实事求是、积极稳妥的原则。

四、主要内容

具体处理意见主要涉及十一个大问题：

（一）关于购房申请人资格的问题。进一步明确了三个问题：（1）家庭（夫妻双方）是购房主体；（2）购房人必须是本住房承租人；（3）夫妻双方至少有一方具有济南市城镇居民户籍。

（二）关于购买现住房的问题。明确了四个问题：（1）已办理一、二、三期公有住房出售审批尚未办理购买资格审核的，审批书一律作废；（2）尚未购买的现住房可在规定时间内按照我市现行的公有住房出售政策执行；（3）申请人的婚姻状况及职务职称以申请房改的时间节点为准；（4）出售面积以市不动产登记簿记载的面积为准，不再重新评估。

（三）关于单套房超标购买的问题。明确超标购买的计价方式按照省政府办公厅《关于省直房改革超规定面积标准住房问题的处理意见的通知》（鲁政办发〔2013〕80号）规定执行：面积标准以内的价格按照现行的公有住房出售政策执行，面积标准以外的价格执行房改评估市场价。

（四）关于两套房超标购买的问题。明确了两套住房超标购买必须具备的三项条件：

（1）单套住房均达不到房改面积控制标准、合并计算超过房改面积控制标准的。这项要求与省直和我市原有做法一致。

（2）拟购住房的承租时间为2004年12月底前的（拆迁安置房的承租时间以被拆迁住房承租时间为准）。2004年市纪委等五部门联合出台的《关于清理党政机关及其工作人员违反规定建房、购房和多占住房问题的通知》（济纪发[2004]8号文）规定：2004年12月底后，不允许再形成新的两套房。

（3）审批程序须经本人申请、工作单位批准并公示、住房产权单位批准。这一程序与2000-2004年我市清理两套房超标购房审批程序一致。

两套房超标购买的计价方式与（三）一致。

（五）关于一套房转让或拆迁后再购买的问题。两套住房其中一套已转让或被征收，拟购另一套达标住房时，上交已转让所得全款（含利息）或被征收房屋补偿收益全款（含利息）后，视为房改退房，可再购买另一套住房。此规定及利息的算法均与省直做法一致，唯一不同的是转让所得全款，省直以重新评估价为准，我们是延续我市直机关统建住房（卧龙花园）的做法以交纳税费计费基数为准。

（六）关于离异后再购买的问题。列举了两种情况，均与省政府办公厅《关于省直房改革超规定面积标准住房问题的处理意见的通知》（鲁政办发〔2013〕80号）规定一致。

（七）关于手续不全无法购买办证的问题。因历史原因造成确权资料不全的公有住房，具备以下条件的可以给购房家庭确权办证：（1）有土地使用证或合法用地文件；（2）售房单位出具保证书；（3）冻结售房资金。这一规定与省政府《关于深化住房制度改革进一步开放和搞活住房二级市场的意见》（鲁政发〔2002〕22号）精神一致。

（八）关于房改评估市场价确认的问题。房改评估市场价=房改市场价×2.5+楼面地价。其中：房改市场价=折旧后的房改成本价×2.5，折旧后的房改成本价按照《关于我市房改售房有关问题的通知》执行；楼面地价按照《关于调整城区及市区部分建制镇（街道办事处）驻地国有土地基准地价的通知》执行。这一规定与省政府办公厅《关于省直房改革超规定面积标准住房问题的处理意见的通知》（鲁政办发〔2013〕80号）一致。

（九）关于腾退住房处理的问题。不符合或未按照此规定处理的住房必须腾退。市、区两级机关事业单位清理出的腾退住房，一律不得再重新分配并出售，应变现处理，变现资金纳入公有住房出售专用账户。这一规定与省机关事务管理局、省财政厅《关于抓紧全面结束省直房改售房有关工作的通知》（鲁事管发〔2017〕1号）精神一致。由于我市情况比省直复杂，所以针对企业和直管公房，又规定企业清理出的腾退住房由产权单位负责处理；直管公房清理出的腾退住房由各经营管理单位进行市场化经营管理。

（十）关于维修资金划转等问题。以房改成本价出售的公有住房所缴维修资金按照原房改政策执行（多层不低于售房款的20%，高层不低于售房款的30%）；以房改评估市场价出售的超标准住房的维修资金，按照《济南市住宅专项维修资金管理办法》（济政办发〔2010〕65号）规定：多层和平房每平方米60元，高层每平方米120元归集。与商品房的不同之处在于此资金可以从自售房款中划转，不需要再单独缴纳。

清理公有住房出售过程中产生的测绘、评估、登记、税费等有关费用，可从售房款中支付。

（十一）关于限期结束公有住房出售的问题。我市公有住房售房的受理截止时间为2018年12月31日。

五、征求意见情况

此规定起草后，我局按照发文程序分别书面征求了市直有关部门及各区政府的意见、召开了人大代表、政协委员、法律顾问及相关方面的群众参加的征求意见座谈会、召开了我局办公会、在我局网站公开征求意见，经反复修改形成此上报稿。

六、建议

若市政府常务会议同意上述意见，建议以市政府办公厅的名义印发。