审计结果公告〔2015〕2号

根据《中华人民共和国审计法》的规定，2014年2月18日至4月15日，济南市审计局对济南市2011年至2013年住宅专项维修资金交存、管理和使用情况进行了专项审计调查，现将审计结果公告如下：

一、基本情况

截至2013年底，济南市住宅专项维修资金累计交存401551.72万元，实现增值收益46661.74万元，发生支出15955.85万元(含退还1079.71万元)，累计结存432257.61万元。其中：商品房维修资金累计交存310863.13万元（共620个小区315869户），增值收益29931.16万元，支出5326.17万元，累计结存335468.12万元；房改房维修资金交存90688.59万元（约1100个单位），增值收益16730.58万元，支出10629.68万元，累计结存96789.49万元。

二、审计调查评价

审计调查结果表明，市房管局按照维修资金管理“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，认真履行监管职责，并不断提高资金监管水平。市住房维修资金管理中心能够逐步完善提高资金归集、使用管理的程序化、规范化、信息化水平，在维护业主权益、保证居民住宅维修和使用方面发挥了积极的作用。

三、审计调查发现的主要问题及整改情况

（一）商品房维修资金交存机制存在缺陷，影响维修资金交存的完整性

《济南市住宅专项维修资金管理办法》规定“商品住宅、非住宅的业主须在办理房屋入住手续前,将首期维修资金存入商品住宅维修资金专户”、“未按规定交存维修资金的,房屋产权登记部门不予受理房屋产权登记申请”。审计发现，房屋产权登记部门在业主办理房屋产权登记时查验维修资金交存的机制，易导致商品住房维修资金交存不完整。由于业主自主交存住宅维修资金，出现了大量业主在入住后不办房产证、不交维修资金的问题。据统计，约有4万户业主未办房产证，少交存维修资金4.1亿元。

对审计指出的上述问题，市政府于2014年12月出台了《济南市物业管理办法》,该办法规定“住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户，尚未交存物业专项维修资金的房屋，房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性交存”。通过该政策的调整从制度上解决了商品房维修资金交存不完整问题。

（二）维修资金部分交存政策未落实到位

1.房改房维修资金未足额提取。济南市房改售房工作自1996年开始，前三期房改出售公房提取住宅维修资金的比例为售房款的15%，比建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔1998〕213号）第六条“原则上多层住宅不低于售房款的20%”的规定少5%。2012年10月，市房管局、市财政局、市国资委联合下发了《关于集中开展已售公房维修资金建账及补交、补提工作的通知》（济房政字〔2012〕55号），截止到2014年3月已有126个单位补提维修资金2512.69万元，但仍有约600个单位未办理补提工作。

对审计指出的上述问题，市房管局2014年11月向社会发布了《关于对已售公房维修资金进行补提的公告》,会同市财政局、市国资委等单位对543家售房单位一次性补提了8645万元。

2.2007年3月1日前，济南市住宅专项维修资金由商品房开发企业代收代交，2013年市住房维修资金管理中心对103户代收代交单位进行了清查和催交，截至审计日，仍有17家房地产开发企业不按规定移交专项维修资金1082.87万元。

对审计指出的上述问题，市房管局已向17家房地产开发企业下发了整改通知书，要求限期整改。目前已经追缴325.76万元，对未整改的单位将通过移交执法、司法等部门进行追缴。

（三）维修资金管理使用欠规范

1.部分房改房原产权单位未按规定按幢设置房改房维修资金明细账，影响了维修资金的使用。

对审计指出的上述问题，市房管局、市财政局、市国资委联合下发了《关于加强济南市已售公房维修资金管理有关工作的通知》（济房政字〔2014〕72号），将全市各单位核算的已售公房维修资金账全部移交市住房维修资金管理中心，目前房改房维修资金按幢建账工作已基本结束。

2.维修资金使用程序繁琐，影响资金使用效率。一是对维修资金支用申请缺乏指导，维修项目重复申报多。二是个别应急维修项目拨款时间长。三是对维修资金使用单位的监管有待加强。

对审计指出的上述问题，市房管局已采取了多项措施，认真加以解决，一是加大了维修资金政策的媒体宣传力度。二是开发了维修资金业主自治管理平台，便于业主决策。三是整合了6条维修热线，面向业主代办维修资金使用服务。四是在维修资金管理系统中，设置大额资金维修项目预警系统，加强了资金监管。

（四）业主委员会缺位，增加了维修资金使用的决策难度

我市商品房住宅小区620多个，成立业主委员会的只有36个，尚无一家业主大会自主管理住宅维修资金。作为业主大会执行机构的业主委员会主体的缺位，导致了资金使用决策效率低、成本高、时间长，业主对申报及施工单位等参与主体的监督作用无法有效发挥。

济南市审计局

2015年2月2日